Wohnung kaufen Mallorca: Tipps und Tricks

Wer eine Wohnung kaufen möchte auf Mallorca, durchläuft einen klar definierten Ablauf: NIE-Nummer beantragen, Reservierungsvertrag unterschreiben, Sorgfaltsprüfung durchführen lassen, Kaufpreis über ein spanisches Konto abwickeln und den Vertrag beim Notar beurkunden. Anders als beim Immobilienkauf in Deutschland kommen dabei spanische Behörden, eigene Fristen und zusätzliche Nebenkosten von rund zehn bis vierzehn Prozent des Kaufpreises ins Spiel. Dieser Artikel begleitet Sie durch genau diese Schritte, benennt die nötigen Unterlagen und zeigt, wo beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses auf Mallorca typischerweise Geld verloren geht oder Verträge scheitern.

Der Ablauf: So läuft der Kauf einer Wohnung auf Mallorca ab

Der Prozess beim Wohnung kaufen auf Mallorca folgt in der Praxis einem festen Muster, das sich von Objekt zu Objekt kaum unterscheidet. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet unnötige Wartezeiten und teure Überraschungen.

1. Besichtigung und Preisverhandlung: Nach der Auswahl der Wohnung wird der Preis meist über den Makler verhandelt. Ein Verhandlungsspielraum von fünf bis zehn Prozent ist auf Mallorca üblich, bei Objekten mit langer Standzeit oft mehr.
2. Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva): Gegen eine Anzahlung von meist 3.000 bis 10.000 Euro wird die Wohnung für einige Wochen vom Markt genommen. In dieser Zeit läuft die rechtliche Prüfung.
3. Due-Diligence-Prüfung: Ein Anwalt prüft Grundbuchauszug (Nota Simple), Baugenehmigungen, Schulden auf dem Objekt, Gemeinschaftskosten und – bei Häusern mit Grundstück – die Legalität etwaiger Anbauten.
4. Vorvertrag (Contrato de Arras): Hier wird meist eine Anzahlung von 10 Prozent des Kaufpreises fällig. Springt der Käufer ohne triftigen Grund ab, ist diese Summe meist verloren; springt der Verkäufer ab, muss er oft das Doppelte zahlen.
5. Notartermin (Escritura Pública): Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt vor einem spanischen Notar. Käufer und Verkäufer (oder deren Bevollmächtigte) unterschreiben, der Restkaufpreis wird meist per Bankcheck übergeben.
6. Grundbucheintragung: Der Notar leitet die Urkunde an das zuständige Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) weiter, wo die Eigentumsübertragung offiziell registriert wird.

Zwischen Reservierung und Notartermin liegen üblicherweise vier bis acht Wochen, bei Finanzierung über eine spanische Bank oft länger. Wer schnell handeln muss, etwa weil ein Objekt stark gefragt ist, sollte die eigene Finanzierung schon vor der Reservierung klären.

Welche Unterlagen und Voraussetzungen sind nötig?

Bevor überhaupt eine Wohnung Mallorca kaufen werden kann, müssen einige formale Voraussetzungen erfüllt sein. Ohne diese Dokumente lässt sich kein Kaufvertrag beim Notar beurkunden.

• NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero): Diese steuerliche Identifikationsnummer für Ausländer ist Pflicht für jeden Immobilienkauf in Spanien. Sie wird bei der spanischen Botschaft im Heimatland oder direkt bei der Ausländerbehörde (Extranjería) auf Mallorca beantragt und sollte frühzeitig angestoßen werden, da die Bearbeitung mehrere Wochen dauern kann.
• Spanisches Bankkonto: Kaufpreis, Steuern und laufende Kosten wie Gemeinschaftsgebühren oder die Grundsteuer (IBI) werden über ein Konto bei einer spanischen Bank abgewickelt.
• Steuerliche Vertretung: Wer nicht dauerhaft in Spanien lebt, benötigt für bestimmte Steuererklärungen einen steuerlichen Vertreter mit Wohnsitz in Spanien.
• Vollmacht (bei Abwesenheit): Kann der Käufer nicht persönlich zum Notartermin erscheinen, lässt sich der Kauf über eine notariell beglaubigte Vollmacht abwickeln.
• Unabhängiger Anwalt: Rechtlich nicht zwingend, in der Praxis aber unverzichtbar, um Grundbuch, Schulden und Baugenehmigungen unabhängig vom Makler prüfen zu lassen.

Wer eine Finanzierung über eine spanische Bank anstrebt, braucht zusätzlich Einkommensnachweise, Kontoauszüge und häufig eine Bonitätsauskunft aus dem Heimatland. Spanische Banken finanzieren Ausländern in der Regel 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises, den Rest muss der Käufer aus Eigenmitteln stellen.

Mit welchen Kosten müssen Käufer rechnen?

Der Kaufpreis ist beim Kaufen Wohnung Mallorca nur ein Teil der Rechnung. Nebenkosten und Steuern schlagen deutlich stärker zu Buche als in vielen anderen Märkten und sollten vor der Reservierung fest eingeplant sein.

In Summe kommen so meist zehn bis vierzehn Prozent zusätzlicher Kosten auf den Kaufpreis. Bei einer Wohnung für 400.000 Euro bedeutet das realistisch 40.000 bis 56.000 Euro an Nebenkosten, die nicht finanziert werden, sondern als Eigenkapital vorhanden sein müssen.

Nach dem Kauf fallen laufend weitere Posten an: die jährliche Grundsteuer (IBI), Müllabfuhrgebühr, bei Wohnungen die Gemeinschaftskosten für Hausverwaltung, Pool, Aufzug oder Gartenpflege, und für Nicht-Residenten eine jährliche Einkommensteuer auf den fiktiven Nutzungswert der Immobilie, auch wenn sie leer steht. Wer die Wohnung vermieten will, muss zusätzlich die Vermietungseinkünfte versteuern und je nach Gemeinde eine touristische Vermietungslizenz einholen – diese ist auf Mallorca in vielen Zonen mittlerweile stark reguliert oder für Wohnungen ganz ausgeschlossen.

Typische Fehler beim Wohnungskauf – und wie sie sich vermeiden lassen

Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen will, sollte einige wiederkehrende Fallstricke kennen, die auf der Insel besonders häufig zu Ärger führen.

• Illegale Anbauten und fehlende Nutzungsgenehmigung: Terrassen, Pools oder ausgebaute Dachgeschosse sind auf Mallorca oft nicht im Grundbuch eingetragen oder nicht genehmigt. Ohne genaue Prüfung durch einen Anwalt drohen Bußgelder oder Rückbauverfügungen nach dem Kauf.
• Schulden auf der Immobilie: Offene Hypotheken, unbezahlte Gemeinschaftskosten oder Steuerschulden gehen mit dem Eigentum auf den neuen Käufer über, wenn sie im Kaufvertrag nicht ausdrücklich geregelt werden.
• Reservierung ohne Rechtsprüfung: Wer die Anzahlung leistet, bevor Grundbuch und Genehmigungen geprüft sind, riskiert im Streitfall den Verlust der Anzahlung, weil der Vorvertrag oft nur begrenzt reversibel ist.
• Unklare Küstenschutzzonen: Bei Objekten in Meeresnähe kann ein Teil des Grundstücks unter den spanischen Küstenschutz (Ley de Costas) fallen, was Bau- und Ausbaumöglichkeiten stark einschränkt.
• Fehlende energetische und bauliche Zertifikate: Der Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética) ist Pflicht; fehlt er, kann der Notartermin nicht stattfinden.
• Unterschätzte Sanierungskosten bei Altbauten: Historische Stadthäuser in Palma oder alte Fincas wirken oft günstig, verursachen aber hohe Folgekosten für Elektrik, Feuchtigkeitsschutz oder Statik.

Ein häufiger Sonderfall betrifft alle, die statt einer Wohnung ein Haus kaufen Mallorca-mäßig mit Grundstück anstreben: Hier kommt zusätzlich die Prüfung von Grundstücksgrenzen, Erschließung (Wasser, Strom, Abwasser) und eventuellen Bebauungsbeschränkungen im Außenbereich (Suelo Rústico) hinzu. Auf ländlichem Grund gelten oft strengere Regeln für Neubauten und Erweiterungen als innerhalb geschlossener Ortschaften, was den Wiederverkaufswert und die Ausbaupläne erheblich beeinflussen kann.

Fazit

Der Kaufprozess auf Mallorca ist überschaubar, wenn die Reihenfolge stimmt: NIE-Nummer und Finanzierung zuerst klären, dann erst reservieren, die Rechtsprüfung vor jeder größeren Zahlung abschließen und die Nebenkosten von Anfang an mit zehn bis vierzehn Prozent einplanen. Wer einen unabhängigen Anwalt einschaltet und Grundbuch, Genehmigungen und Schuldenfreiheit sorgfältig prüfen lässt, reduziert das Risiko typischer Fallstricke wie illegaler Anbauten oder unklarer Küstenschutzzonen erheblich. Für die endgültige Einschätzung der eigenen Situation – insbesondere bei Steuerfragen und Finanzierung – bleibt der Rat eines lokalen Anwalts oder Steuerberaters unverzichtbar.