Wohnung auf Mallorca kaufen: Tipps

Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen möchte, braucht vor allem einen klaren Fahrplan: Reservierung, Due-Diligence-Prüfung, privater Kaufvertrag, notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag folgen einer festen Reihenfolge, und an jeder Station lauern typische Stolperfallen. Während die Grundlagen zum Immobilienmarkt der Insel an anderer Stelle ausführlich behandelt werden, konzentriert sich dieser Beitrag ausschließlich auf den konkreten Kaufprozess einer Wohnung – von den ersten Formalitäten bis zum unterschriebenen Vertrag.

Der Ablauf: von der Reservierung bis zur Eigentumsübertragung

Der Kaufprozess beginnt in der Regel mit einem Reservierungsvertrag, mit dem eine Wohnung für einige Wochen vom Markt genommen wird. Üblich sind Anzahlungen zwischen 3.000 und 10.000 Euro, je nach Kaufpreis und Verkäufer. In dieser Phase sollte bereits ein unabhängiger Anwalt eingebunden werden, der die Unterlagen prüft, bevor Geld fließt.

Danach folgt die eigentliche Prüfphase, in der Grundbuchauszug (Nota Simple), Gemeinschaftsabrechnungen, Baugenehmigungen und gegebenenfalls die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) kontrolliert werden. Erst wenn diese Prüfung abgeschlossen ist, wird der private Kaufvertrag (Contrato de Arras oder Contrato de Compraventa) unterschrieben, meist verbunden mit einer Anzahlung von rund 10 Prozent des Kaufpreises.

Den Abschluss bildet der Termin beim Notar, bei dem die Escritura Pública unterzeichnet wird – erst damit ist der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen. Anschließend wird die Wohnung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen, was einige Wochen dauern kann, aber den Eigentumsschutz endgültig sichert. Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen will, sollte für den gesamten Prozess – von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe – realistisch zwei bis vier Monate einplanen, bei Neubauprojekten deutlich länger.

Welche Kosten kommen zusätzlich zum Kaufpreis hinzu?

Neben dem reinen Kaufpreis fallen auf den Balearen mehrere Nebenkosten an, die viele Käufer unterschätzen. Die wichtigste Position ist die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP), die je nach Kaufpreis gestuft berechnet wird und in der Praxis meist zwischen 8 und 11 Prozent liegt. Da sich Steuersätze und Freibeträge ändern können, sollte der genaue Satz vor Vertragsunterzeichnung bei einem lokalen Steuerberater oder Anwalt erfragt werden.

Dazu kommen weitere Positionen, die in der Kalkulation nicht fehlen dürfen:

• Notarkosten: abhängig vom Kaufpreis, üblicherweise ein niedriger einstelliger Prozentsatz.
• Grundbuchgebühren: für die Eintragung der Eigentumsänderung.
• Anwaltshonorar: häufig rund 1 Prozent des Kaufpreises, oft mit einem Mindestbetrag.
• Maklerprovision: wird auf Mallorca meist vom Verkäufer getragen, sollte aber im Angebot ausdrücklich geklärt werden.
• Plusvalía Municipal: eine Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, die vertraglich in der Regel der Verkäufer zahlt, was jedoch schriftlich festgehalten werden muss.

In Summe sollten Käufer zusätzlich zum Kaufpreis mit etwa 10 bis 13 Prozent an Nebenkosten rechnen. Wer eine Wohnung mit Hypothek finanziert, muss zudem die Kosten für Wertgutachten und Bankgebühren einkalkulieren.

NIE-Nummer, spanisches Konto und Vollmacht: was vor dem Notartermin erledigt sein muss

Ohne NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) ist in Spanien kein Immobilienkauf möglich, sie wird für Steuerzahlungen, Verträge und den Notartermin benötigt. Beantragt werden kann sie entweder bei einer spanischen Botschaft oder Konsulat im Heimatland oder direkt vor Ort bei der zuständigen Polizeibehörde – wobei die Terminvergabe auf der Insel je nach Saison mehrere Wochen dauern kann.

Ein spanisches Bankkonto erleichtert den Kaufprozess erheblich, da darüber die Kaufpreiszahlung, aber auch laufende Kosten wie Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftsgebühren oder Nebenkostenabrechnungen abgewickelt werden. Viele Banken verlangen für die Kontoeröffnung einen persönlichen Termin sowie Einkommensnachweise, was besonders für Käufer aus dem Ausland vorab organisiert werden sollte.

Wer den Kauf nicht persönlich vor Ort abwickeln kann, benötigt eine notariell beglaubigte Vollmacht (Poder Notarial), damit ein Anwalt oder Vertreter beim Notartermin unterschreiben darf. Diese Vollmacht muss meist zusätzlich mit einer Apostille versehen und ins Spanische übersetzt werden.

Bei der Finanzierung gilt: Ausländische, nicht in Spanien ansässige Käufer erhalten von spanischen Banken in der Regel maximal 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises als Hypothek, während Residenten oft höhere Quoten bekommen. Wer eine Wohnung mit Fremdkapital finanzieren will, sollte die Kreditzusage möglichst vor Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags einholen, um die Anzahlung nicht zu gefährden.

Typische Fehler beim Kauf einer Wohnung auf Mallorca

Viele Probleme entstehen nicht beim Notar, sondern deutlich früher im Prozess – meist durch Zeitdruck oder fehlende Prüfung. Zu den häufigsten Fehlern zählen:

• Kein unabhängiger Anwalt: Wer sich ausschließlich auf den Makler oder die Angaben des Verkäufers verlässt, übersieht oft rechtliche Risiken, die eine eigene Rechtsvertretung aufgedeckt hätte.
• Schulden der Eigentümergemeinschaft: Offene Zahlungen früherer Eigentümer an die Comunidad de Propietarios können auf den neuen Käufer übergehen, wenn sie nicht vor Vertragsschluss geklärt werden.
• Illegale Umbauten oder fehlende Genehmigungen: Balkonverglasungen, zusätzliche Zimmer oder Poolanbauten ohne Baugenehmigung können später zu Bußgeldern oder Rückbaupflichten führen.
• Unklare Nutzungsangaben bei Ferienvermietung: Nicht jede Wohnung verfügt über die notwendige Lizenz für die touristische Vermietung, was für Kapitalanleger entscheidend ist.
• Unterschätzte laufende Kosten: Gerade in gehobenen Wohnanlagen mit Pool, Concierge oder Gartenanlage können die monatlichen Gemeinschaftsgebühren erheblich sein und die Rendite schmälern.
• Überhöhter Kaufpreis durch Nachfragedruck: In gefragten Lagen wird häufig ohne unabhängige Wertermittlung gekauft, was das Risiko einer Überzahlung erhöht.

Wer diese Punkte vor der Unterschrift systematisch abarbeitet, reduziert das Risiko unangenehmer Überraschungen nach dem Notartermin erheblich.

Wenn statt einer Wohnung ein Haus infrage kommt

Wer nicht nur eine Wohnung, sondern ein Haus oder eine Finca auf Mallorca kaufen möchte, sollte zusätzliche Punkte prüfen, die bei Wohnungen keine Rolle spielen. Entscheidend ist die Grundstücksklassifizierung: Land, das als „rústico" (ländlich) statt „urbano" (Bauland) eingestuft ist, unterliegt strengeren Bauauflagen, was Erweiterungen oder nachträgliche Anbauten erschwert oder unmöglich macht.

Bei bestehenden Häusern lohnt sich außerdem ein Blick auf frühere Umbauten: Pools, zusätzliche Gästehäuser oder Terrassenüberdachungen wurden auf der Insel nicht selten ohne Genehmigung errichtet. Ein Anwalt kann anhand des Grundbuchs und der Katasterdaten prüfen, ob die tatsächliche Bebauung mit den offiziellen Unterlagen übereinstimmt.

Auch die Wasserversorgung ist bei Häusern in ländlicher Lage ein eigenes Thema: Eigene Brunnen benötigen häufig eine gesonderte Nutzungserlaubnis, und nicht jede Finca ist an das öffentliche Netz angeschlossen. Wer ein Haus statt einer Wohnung kauft, sollte diese Fragen frühzeitig klären, da sie sich direkt auf Wert und Nutzbarkeit der Immobilie auswirken – die grundsätzlichen Schritte des Kaufprozesses, von Reservierung über Kaufvertrag bis Notar, bleiben dabei jedoch dieselben wie beim Wohnungskauf.

Fazit

Der Kauf einer Wohnung auf Mallorca folgt einem klar strukturierten Ablauf, verlangt aber an jeder Station Sorgfalt: von der Prüfung des Grundbuchs über die realistische Kalkulation der Nebenkosten bis zur rechtzeitigen Beantragung von NIE-Nummer und Bankkonto. Wer einen unabhängigen Anwalt einschaltet, Gemeinschaftsschulden und Genehmigungen vor der Unterschrift klärt und die Gesamtkosten nicht auf den reinen Kaufpreis reduziert, kann die typischen Fallstricke des Marktes vermeiden und den Kauf mit deutlich weniger Risiko abschließen.