Wohnung kaufen auf Mallorca heißt: Objektsuche, rechtliche Prüfung, Reservierung, notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag laufen im Kern wie bei jedem Immobilienkauf in Spanien ab – nur dass auf der Insel wegen der hohen Nachfrage oft schneller entschieden werden muss. Von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe vergehen üblicherweise sechs bis zehn Wochen, wenn Finanzierung und Unterlagen frühzeitig vorbereitet sind. Wer weiß, welche Schritte, Fristen und Kosten anfallen, vermeidet die Verzögerungen und teuren Überraschungen, die beim Kauf einer Wohnung auf Mallorca immer wieder vorkommen.
Der Ablauf beim Wohnungskauf auf Mallorca – Schritt für Schritt
Am Anfang steht die Objektsuche über Makler, Portale oder private Kontakte. Nach der Besichtigung folgt im Idealfall sofort die rechtliche Prüfung, bevor überhaupt Geld fließt: Ein unabhängiger Anwalt kontrolliert den aktuellen Grundbuchauszug (nota simple), offene Lasten oder Hypotheken, die Baugenehmigung und – bei Eigentumswohnungen besonders wichtig – den Stand der Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft.
Ist die Immobilie sauber, folgt meist ein kurzer Reservierungsvertrag mit einer kleinen Anzahlung von etwa 3.000 bis 6.000 Euro, mit dem das Objekt vom Markt genommen wird. Danach wird der eigentliche Vorvertrag (contrato de arras) unterschrieben, in dem üblicherweise 10 % des Kaufpreises fällig werden und der Termin für die notarielle Beurkundung festgelegt wird. Wer diesen Vorvertrag ohne rechtlichen Rat unterschreibt, riskiert bei eigenem Rücktritt den Verlust der Anzahlung – tritt der Verkäufer zurück, muss er in der Regel das Doppelte erstatten.
Den Abschluss bildet der Notartermin: Dort wird die öffentliche Kaufurkunde (escritura pública) unterzeichnet, der Restbetrag gezahlt und die Schlüssel übergeben. Rechtlich ist der Käufer ab diesem Moment Eigentümer, auch wenn die Eintragung im Grundbuch (registro de la propiedad) danach noch mehrere Wochen bis Monate dauert.
Wer statt einer Wohnung ein Haus kaufen möchte auf Mallorca, durchläuft denselben Ablauf, muss aber zusätzlich Grundstücksgrenzen, Erschließung, Wasserrechte und – bei Objekten außerhalb der Bebauungszonen – die Legalität von Anbauten prüfen lassen. Bei Wohnungen liegt der Prüfungsschwerpunkt dagegen stärker auf den Protokollen und Rücklagen der Eigentümergemeinschaft sowie auf möglichen Sanierungsumlagen für Fassade, Dach oder Aufzug.
Welche Unterlagen und Voraussetzungen sind vorab nötig?
Ohne spanische Steueridentifikationsnummer, die NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero), läuft beim Kauf nichts: Sie wird für den Kaufvertrag, das Bankkonto und jede Steuerzahlung benötigt. Sie kann vor der Reise beim zuständigen spanischen Konsulat oder direkt vor Ort bei der Ausländerbehörde beantragt werden – rechnen Sie je nach Region und Auslastung mit mehreren Wochen Wartezeit und beantragen Sie sie deshalb so früh wie möglich.
Ein spanisches Bankkonto erleichtert Überweisungen für Kaufpreis, Notar-, Grundbuch- und Nebenkosten sowie später für laufende Ausgaben wie Strom, Wasser und Gemeinschaftskosten. Wer eine Finanzierung braucht, sollte wissen, dass spanische Banken Nicht-Residenten meist nur 60 bis 70 % des Kaufpreises beleihen und dafür Einkommensnachweise, Steuererklärungen der letzten Jahre und Kontoauszüge verlangen.
Wichtig, aber oft unterschätzt: der Nachweis der Herkunft der Gelder. Spanische Notare und Banken sind zur Geldwäscheprävention verpflichtet und fragen bei größeren Überweisungen gezielt nach der Quelle der Mittel. Wer diese Nachweise nicht vorbereitet hat, riskiert Verzögerungen kurz vor dem Notartermin.
- Gültiger Reisepass oder Personalausweis
- NIE-Nummer für Käufer (und ggf. Mitkäufer)
- Spanisches Bankkonto
- Nachweis der Mittelherkunft (Kontoauszüge, ggf. Verkaufserlöse, Erbschaftsunterlagen)
- Bei Finanzierung: Einkommens- und Vermögensnachweise für die Bank
Am wichtigsten ist die Wahl eines unabhängigen Anwalts, der ausschließlich die Interessen des Käufers vertritt – nicht denselben Anwalt oder dieselbe Kanzlei wie Verkäufer oder Makler. Diese Trennung ist keine Formalität, sondern schützt vor Interessenkonflikten bei der rechtlichen Prüfung.
Mit welchen Nebenkosten müssen Käufer rechnen?
Auf den reinen Kaufpreis kommen bei jedem Wohnungs- oder Hauskauf auf Mallorca weitere Kosten hinzu, die üblicherweise zwischen 10 und 13 % des Kaufpreises liegen. Wie hoch die einzelnen Posten ausfallen, hängt davon ab, ob eine Bestandsimmobilie oder ein Neubau gekauft wird.
| Kostenpunkt | Richtwert |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien | gestaffelt, üblicherweise im mittleren bis oberen einstelligen bis niedrigen zweistelligen Prozentbereich |
| Mehrwertsteuer (IVA) bei Neubau | derzeit 10 % zzgl. Stempelsteuer |
| Notarkosten | ca. 0,1–0,5 % des Kaufpreises |
| Grundbucheintrag | ca. 0,1–0,3 % des Kaufpreises |
| Anwaltskosten | häufig rund 1 % des Kaufpreises, oft mit Mindestbetrag |
Die genauen Steuersätze für die Grunderwerbsteuer auf den Balearen sind gestaffelt nach Kaufpreisband und werden regelmäßig angepasst – lassen Sie sich den aktuell gültigen Satz vor der Kaufentscheidung von Ihrem Anwalt oder Steuerberater konkret vorrechnen. Bei Neubauten fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer plus eine zusätzliche Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados) an, deren Höhe ebenfalls jährlich festgelegt wird.
Die Maklerprovision trägt in Spanien in der Regel der Verkäufer, was den Kaufpreis für den Käufer nicht zusätzlich belastet – prüfen Sie diesen Punkt aber im Einzelfall, da die Praxis nicht überall einheitlich ist. Wer zusätzlich finanziert, sollte auch die Kosten der Bank einkalkulieren: Bearbeitungsgebühr, Bewertungsgutachten und gegebenenfalls die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch schlagen mit weiteren ein bis zwei Prozent zu Buche.
Typische Fehler und Risiken – was beim Kauf oft schiefgeht
Der häufigste Fehler ist, auf eine unabhängige rechtliche Prüfung zu verzichten, weil der Makler versichert, alles sei „in Ordnung“. Ohne eigene Prüfung fallen fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigungen, nicht genehmigte Anbauten oder Terrassenverglasungen erst nach dem Kauf auf – und die Kosten für die Legalisierung oder den Rückbau trägt dann der neue Eigentümer.
- Schulden der Eigentümergemeinschaft: Wer die Zahlungshistorie nicht prüft, haftet nach dem Kauf für offene Beiträge aus dem laufenden und dem vorangegangenen Jahr.
- Veraltete Nota Simple: Wird der Grundbuchauszug nicht kurz vor dem Notartermin erneut abgerufen, können zwischenzeitlich eingetragene Hypotheken oder Pfändungen übersehen werden.
- Verpasste Fristen im Vorvertrag: Wer den vereinbarten Termin für die Restfinanzierung oder den Notartermin ohne triftigen Grund reißt, verliert die geleistete Anzahlung.
- Zu späte NIE-Beantragung: Fehlt die Nummer am vereinbarten Notartermin, muss dieser verschoben werden – häufig mit Kosten für die Terminverlegung.
- Illegale Bauten auf ländlichem Grund: Bei Häusern auf sogenanntem suelo rústico außerhalb der Bebauungszonen sind Erweiterungen, Pools oder Nebengebäude oft nicht genehmigt und lassen sich nicht ohne Weiteres legalisieren.
Auch die laufenden Kosten nach dem Kauf werden oft unterschätzt: jährliche Grundsteuer (IBI), Müllgebühr, Gemeinschaftskosten und – für Nicht-Residenten mit Vermögen oberhalb bestimmter Freibeträge – gegebenenfalls Vermögenssteuer. Diese Posten sollten schon vor dem Kaufabschluss realistisch eingeplant werden, damit die Freude über die neue Wohnung nicht durch unerwartete Folgekosten getrübt wird.
Fazit
Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen will, kommt mit gutem Ablaufwissen, vollständigen Unterlagen und einem unabhängigen Anwalt an der Seite deutlich sicherer durch den Prozess. Kalkulieren Sie Nebenkosten realistisch mit ein, beantragen Sie die NIE-Nummer frühzeitig und lassen Sie jede Immobilie – ob Eigentumswohnung oder Haus – vor der Unterschrift rechtlich und baurechtlich prüfen. So wird aus dem Vorhaben, Wohnung oder Haus auf Mallorca zu kaufen, ein planbarer Prozess statt eines Risikos.
