Haus Schweden kaufen: Finanzierung

Wer ein Haus in Schweden kaufen will, muss die Finanzierung meist anders organisieren als bei einem Immobilienkauf in Deutschland: Schwedische Banken vergeben Hypotheken in der Regel nur an Menschen mit schwedischem Einkommen oder Wohnsitz, deutsche Käufer greifen deshalb häufig auf Eigenkapital, eine Beleihung ihrer deutschen Immobilie oder spezialisierte Finanzierungsvermittler zurück. Dieser Beitrag geht gezielt auf die Finanzierungsfrage ein – wer sich zuerst einen Überblick über den gesamten Kaufprozess verschaffen möchte, findet das im Hauptartikel zum Hauskauf in Schweden.

Finanzierung über eine schwedische Bank: Voraussetzungen und Ablauf

Die großen schwedischen Banken wie SEB, Swedbank, Handelsbanken oder Nordea vergeben sogenannte bolån (Immobilienkredite) grundsätzlich auch an ausländische Käufer. In der Praxis setzen die meisten Institute jedoch voraus, dass der Antragsteller entweder in Schweden gemeldet ist, dort steuerpflichtiges Einkommen nachweisen kann oder bereits über eine längere Kundenbeziehung im Land verfügt. Ohne schwedisches Einkommen wird ein Kredit oft abgelehnt oder nur mit deutlich geringerem Beleihungswert angeboten.

Wer die Chance auf eine schwedische Finanzierung ausloten möchte, sollte folgende Schritte einplanen:

• Personnummer oder Koordinationsnummer beim Skatteverket beantragen – ohne diese Kennung ist ein Bankkonto und damit ein Kreditantrag kaum möglich.
• Ein schwedisches Bankkonto eröffnen, was ohne Wohnsitz oder Personnummer bei manchen Banken zusätzliche Nachweise erfordert.
• Ein sogenanntes lånelöfte einholen, eine unverbindliche Kreditzusage, die vor der Besichtigung und dem Gebot auf ein Objekt vorliegen sollte.
• Einkommens-, Vermögens- und Bonitätsnachweise aus Deutschland übersetzen und beglaubigen lassen, da schwedische Banken deutsche Unterlagen selten ohne Weiteres akzeptieren.

Der gesetzliche Rahmen begrenzt die maximale Beleihung: In Schweden liegt die Obergrenze für Hypotheken traditionell bei rund 85 Prozent des Kaufpreises, oberhalb bestimmter Beleihungsquoten greifen zudem Tilgungspflichten (amorteringskrav), die die monatliche Rate deutlich erhöhen können. Diese Regeln ändern sich gelegentlich, weshalb aktuelle Werte immer bei der jeweiligen Bank oder einem Finanzierungsberater vor Ort zu erfragen sind.

Finanzierung aus Deutschland: Eigenkapital, Beleihung und Kreditvermittler

Weil eine schwedische Hypothek für viele deutsche Käufer schwer zu bekommen ist, finanzieren die meisten den Hauskauf in Schweden ganz oder teilweise aus Deutschland. Drei Varianten sind in der Praxis üblich:

• Eigenkapitalfinanzierung: Wer den Kaufpreis überwiegend aus Ersparnissen, einer Erbschaft oder dem Verkaufserlös einer Immobilie deckt, ist von schwedischen Kreditvergabekriterien unabhängig und kann im Bieterverfahren schneller reagieren.
• Beleihung der deutschen Immobilie: Eine bestehende, lastenfreie oder nur gering belastete Immobilie in Deutschland lässt sich bei der Hausbank oder einem anderen deutschen Kreditinstitut als Sicherheit für einen zusätzlichen Kredit einsetzen. Der Kredit selbst läuft dann komplett über deutsches Recht und in Euro, was die Abwicklung vereinfacht, aber die eigene Immobilie zusätzlich belastet.
• Spezialisierte Finanzierungsvermittler: Einige Vermittler und Finanzberater haben sich auf Auslandsimmobilien in Skandinavien spezialisiert und können Kontakte zu schwedischen Banken herstellen oder Kombinationen aus deutschem und schwedischem Kredit strukturieren. Solche Angebote lohnen einen Vergleich, sollten aber genauso kritisch geprüft werden wie jedes andere Kreditangebot.

Wichtig ist der Umgang mit dem Wechselkursrisiko: Der Kaufpreis, die Nebenkosten und laufende Zahlungen an Makler oder Notar fallen in schwedischen Kronen an, während ein deutscher Kredit in Euro ausgezahlt wird. Schwankt der Kurs zwischen Kreditzusage und Zahlungstermin deutlich, kann sich die tatsächlich benötigte Summe verändern. Wer größere Beträge überweist, sollte sich bei der Bank nach Möglichkeiten zur Kursabsicherung erkundigen oder zumindest einen Puffer einplanen.

Welche Unterlagen und welche Eigenkapitalquote braucht man wirklich?

Unabhängig davon, ob die Finanzierung über eine schwedische oder eine deutsche Bank läuft, verlangen Kreditgeber im Kern ähnliche Nachweise. Wer sich frühzeitig vorbereitet, verkürzt den Prozess erheblich und wirkt im Bieterverfahren glaubwürdiger:

• Aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Einkommenssteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre.
• Kontoauszüge als Nachweis über vorhandenes Eigenkapital und regelmäßige Zahlungseingänge.
• Schufa-Auskunft beziehungsweise ein Nachweis zur Bonität, oft in beglaubigter Übersetzung.
• Grundbuchauszug und Wertgutachten, falls eine deutsche Immobilie als Sicherheit dient.
• Bei schwedischer Finanzierung zusätzlich: Personnummer, Meldebestätigung und gegebenenfalls ein Arbeitsvertrag in Schweden.

Bei der Eigenkapitalquote gilt als grobe Orientierung: Wer keine schwedische Hypothek erhält, muss faktisch den gesamten Kaufpreis über Eigenmittel oder deutsche Kredite abdecken. Selbst wenn eine schwedische Bank mitzieht, deckt sie in der Regel höchstens 70 bis 85 Prozent des Kaufpreises ab – der Rest muss aus eigenen Mitteln kommen. Zusätzlich sollten Käufer mindestens 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises als Liquiditätsreserve für Nebenkosten, Instandsetzung und unvorhergesehene Ausgaben zurückhalten, statt das gesamte verfügbare Kapital in den Kaufpreis zu stecken.

Ein lånelöfte einer schwedischen Bank oder eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der deutschen Hausbank ist beim Gebot auf ein Haus in Schweden praktisch Pflicht: Makler und Verkäufer erwarten in vielen Regionen einen Nachweis über die Finanzierungsfähigkeit, bevor sie ein Gebot ernst nehmen.

Nebenkosten und laufende Kosten der Finanzierung einplanen

Die Finanzierung eines Hauskaufs in Schweden endet nicht mit der Kreditsumme für den Kaufpreis. Mehrere Zusatzkosten fließen direkt in die benötigte Finanzierungssumme ein und werden von Käufern häufig unterschätzt:

• Handpenning (Anzahlung): Beim Abschluss des Kaufvertrags (köpekontrakt) wird üblicherweise eine Anzahlung von rund 10 Prozent des Kaufpreises fällig – deutlich vor der eigentlichen Übergabe. Diese Summe muss kurzfristig verfügbar sein, unabhängig davon, wann der restliche Kredit ausgezahlt wird.
• Lagfart (Eigentumsumschreibung): Für die Eintragung ins Grundbuch fällt eine Stempelsteuer an, die sich prozentual am Kaufpreis oder am Katasterwert orientiert. Die genaue Höhe und etwaige Ausnahmen sollten vor Vertragsunterschrift bei der Lantmäteriet oder einem Fachanwalt geprüft werden.
• Pantbrev (Hypothekenbrief): Wird ein Kredit über eine schwedische Bank aufgenommen, entstehen zusätzliche Gebühren für die Ausstellung oder Übertragung des Pfandbriefs, der als Sicherheit im Grundbuch eingetragen wird.
• Makler- und Beratungskosten: In Schweden trägt üblicherweise der Verkäufer die Maklerprovision, dennoch fallen für Käufer oft Kosten für Übersetzungen, Rechtsberatung oder eine unabhängige Bauzustandsprüfung an.
• Laufende Finanzierungskosten: Zinsbindung, Tilgungsrate und eventuelle Gebühren für ein Fremdwährungskonto sollten in die monatliche Kalkulation einfließen, ebenso wie schwankende Betriebskosten für Heizung, Grundsteuer und Versicherung.

Wer diese Positionen erst nach der Zusage einer Finanzierung entdeckt, gerät leicht in Zeitdruck oder muss kurzfristig zusätzliches Kapital organisieren. Eine realistische Gesamtkalkulation vor dem ersten Gebot verhindert genau dieses Szenario.

Typische Fehler bei der Finanzierung – und wie man sie vermeidet

Beim Versuch, ein Haus in Schweden zu kaufen, wiederholen sich bestimmte Finanzierungsfehler auffällig oft. Wer sie kennt, kann sie mit wenig Aufwand umgehen:

• Zu spätes Klären der Finanzierungsfrage: Erst nach einem gefundenen Traumhaus zur Bank zu gehen, kostet im Bieterverfahren wertvolle Zeit. Ein Finanzierungsnachweis sollte vor der ersten Besichtigung stehen.
• Annahme, ein deutscher Kredit sei automatisch übertragbar: Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien nicht immer wie inländische Objekte, manche verlangen zusätzliche Sicherheiten oder lehnen die Finanzierung ganz ab. Das sollte frühzeitig mit der Hausbank geklärt werden, nicht erst nach Vertragsunterschrift.
• Wechselkursrisiko ignorieren: Wer den Kaufpreis in Euro kalkuliert, ohne den aktuellen und möglichen künftigen Kurs zur schwedischen Krone einzubeziehen, riskiert eine Finanzierungslücke kurz vor der Übergabe.
• Nebenkosten unterschätzen: Stempelsteuer, Pfandbriefgebühren und Anzahlung werden oft nicht in die Gesamtfinanzierung eingerechnet, wodurch am Ende Eigenkapital fehlt.
• Keine Rechtsberatung vor Vertragsunterschrift: Der schwedische Kaufvertrag ist bindender als in Deutschland üblich, ein Rücktritt nach Unterschrift ist kaum möglich. Wer die Finanzierung nicht wasserdicht steht, sollte den Vertrag nicht unterschreiben.

Eine unabhängige Rechts- oder Steuerberatung, idealerweise mit Erfahrung in deutsch-schwedischen Immobiliengeschäften, hilft dabei, Finanzierungsangebote realistisch einzuschätzen und Fristen im Kaufprozess nicht zu verpassen.

Fazit

Wer ernsthaft ein Haus in Schweden kaufen möchte, sollte die Finanzierung als eigenständiges Projekt behandeln, das früher beginnt als die eigentliche Immobiliensuche. Eine schwedische Hypothek ist ohne schwedisches Einkommen selten erreichbar, weshalb Eigenkapital, eine Beleihung der deutschen Immobilie oder spezialisierte Vermittler in der Praxis die tragenden Säulen der Finanzierung bilden. Wer Nebenkosten, Wechselkursrisiko und die strengen Fristen des schwedischen Kaufvertrags von Anfang an einkalkuliert und sich rechtzeitig einen Finanzierungsnachweis sichert, geht mit deutlich besseren Karten in Besichtigung und Bieterverfahren.