Wohnung auf Mallorca kaufen: Das Wichtigste

Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen möchte, sollte den Ablauf von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe genau kennen, denn das spanische Immobilienrecht folgt anderen Regeln als das deutsche. Allgemeine Hintergründe zum Immobilienmarkt der Insel liefert der Überblicksartikel zu Immobilien Mallorca – dieser Beitrag konzentriert sich ausschließlich auf die konkreten Schritte, Fristen und Kosten beim Wohnungskauf sowie auf die Punkte, an denen es regelmäßig teuer wird.

Der Ablauf beim Kauf einer Wohnung auf Mallorca

Der Weg vom passenden Angebot bis zum Eigentum folgt auf Mallorca einem festen Muster, das sich in seinen Grundzügen kaum von Region zu Region unterscheidet. Wer eine Wohnung kaufen auf Mallorca plant, sollte diese Reihenfolge kennen, bevor er sich auf ein Objekt festlegt.

1. Reservierung: Mit einer kleinen Anzahlung (oft 3.000 bis 10.000 Euro) wird das Objekt vom Markt genommen, während Anwalt und Käufer die Unterlagen prüfen.
2. Contrato privado de compraventa: Der private Kaufvertrag legt Preis, Zahlungsplan und Übergabetermin fest. Üblich ist eine Anzahlung von rund 10 Prozent des Kaufpreises; bei Rücktritt des Käufers verfällt sie meist, tritt der Verkäufer zurück, wird sie in der Regel verdoppelt zurückerstattet.
3. Due-Diligence-Phase: Der Anwalt prüft Grundbuchauszug (Nota Simple), Lastenfreiheit, Baugenehmigungen und offene Gemeinschaftskosten.
4. Notartermin (escritura pública): Käufer und Verkäufer unterzeichnen die Kaufurkunde vor einem spanischen Notar, die Restzahlung erfolgt in der Regel per Bankscheck oder Überweisung am selben Tag.
5. Grundbucheintragung: Die Urkunde wird beim zuständigen Registro de la Propiedad eingetragen, was einige Wochen dauern kann.

Zwischen Reservierung und Notartermin vergehen üblicherweise vier bis acht Wochen. Wer eine Finanzierung braucht, sollte diesen Zeitraum realistisch einplanen, da spanische Banken oft länger für die Kreditzusage benötigen als deutsche Institute.

Kaufnebenkosten und Budgetplanung

Beim Wohnung Mallorca kaufen fallen neben dem reinen Kaufpreis Nebenkosten an, die häufig unterschätzt werden. Als grobe Orientierung sollten Käufer zwischen 10 und 13 Prozent des Kaufpreises zusätzlich einplanen, wobei die genauen Sätze je nach Kaufpreis, Objektart und aktueller Gesetzeslage abweichen und vor der Reservierung unbedingt lokal von Notar oder Anwalt bestätigt werden sollten.

• Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA): Bei Bestandsimmobilien wird die gestaffelte Übertragungssteuer der Balearen fällig, bei Neubauten direkt vom Bauträger meist die Mehrwertsteuer zuzüglich einer Stempelsteuer.
• Notarkosten: Sie richten sich nach amtlichen Gebührentabellen und liegen meist im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
• Grundbuch- und Registergebühren: Für die Eintragung der Eigentumsübertragung.
• Anwaltshonorar: Üblich ist etwa ein Prozent des Kaufpreises, oft mit einem vereinbarten Mindestbetrag.
• Maklerprovision: Wird auf Mallorca in der Regel vom Verkäufer getragen, sollte aber im Reservierungsvertrag ausdrücklich geklärt werden.

Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen will und dabei auf Kredit setzt, sollte zusätzlich die Kosten der Bankfinanzierung einkalkulieren, etwa Bearbeitungsgebühren und die vom Kreditinstitut oft verlangte Wertermittlung der Immobilie. Auch laufende Kosten nach dem Kauf – Gemeinschaftsgebühren, Grundsteuer (IBI) und gegebenenfalls die Vermögenssteuer für Auslandsvermögen – gehören in eine seriöse Budgetplanung, auch wenn sie erst nach dem Notartermin anfallen.

NIE-Nummer, Konto und rechtliche Voraussetzungen

Ohne bestimmte Formalitäten lässt sich auf Mallorca keine Wohnung kaufen, unabhängig von Nationalität oder Wohnsitz des Käufers. Die wichtigste Voraussetzung ist die NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero), eine spanische Steuer- und Identifikationsnummer, ohne die weder ein Kaufvertrag notariell beurkundet noch ein spanisches Konto eröffnet werden kann.

• NIE-Antrag: Möglich bei der spanischen Botschaft oder einem Konsulat im Heimatland, direkt bei der Ausländerbehörde vor Ort oder über eine Vollmacht durch den Anwalt.
• Spanisches Bankkonto: Notwendig für Kaufpreiszahlung, laufende Nebenkosten und spätere Lastschriften für Strom, Wasser und Gemeinschaftsgebühren.
• Vollmacht (poder notarial): Wer nicht persönlich zum Notartermin reisen kann oder will, lässt sich von einem Anwalt oder Vertrauten vor Ort vertreten – die Vollmacht muss notariell beglaubigt sein.
• Unabhängige Rechtsberatung: Ein eigener, nicht vom Verkäufer oder Makler vermittelter Anwalt prüft Vertrag und Grundbuchlage im Käuferinteresse.

Gerade Käufer ohne Wohnsitz in Spanien unterschätzen häufig, wie lange die Bearbeitung der NIE-Nummer dauern kann, besonders in der Hauptsaison. Wer den Prozess frühzeitig anstößt, vermeidet Verzögerungen beim Notartermin und unnötigen Druck in der letzten Kaufphase.

Wohnung oder Haus: Was beim Kauf auf Mallorca unterschiedlich ist

Wer zwischen einer Eigentumswohnung und einem Haus schwankt, sollte wissen, dass sich die Prüfpunkte deutlich unterscheiden. Beim Haus kaufen auf Mallorca stehen Grundstücksfragen im Vordergrund, bei der Wohnung eher rechtliche und wirtschaftliche Fragen der Eigentümergemeinschaft.

Besonderheiten bei Wohnungen

• Comunidad de propietarios: Die Eigentümergemeinschaft verwaltet Gemeinschaftsflächen, Pool, Aufzug oder Garten. Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob der Verkäufer offene Gemeinschaftskosten hinterlässt, denn diese können auf den neuen Eigentümer übergehen.
• ITE (Inspección Técnica de Edificios): Ältere Gebäude müssen regelmäßig technisch geprüft werden; ist eine Sanierung angeordnet, drohen künftige Sonderumlagen.
• Nutzungsbeschränkungen: Manche Gemeinschaften untersagen kurzfristige touristische Vermietung, was für Kapitalanleger entscheidend sein kann.

Besonderheiten bei Häusern

• Grundstücksklassifizierung: Liegt das Haus auf ländlichem Grund (suelo rústico), gelten oft Einschränkungen für Umbauten, Erweiterungen oder gewerbliche Nutzung.
• Eigenversorgung: Zisternen, Klärgruben oder private Brunnen sind auf dem Land verbreitet und sollten technisch und rechtlich geprüft werden.
• Legalität von Anbauten: Terrassenüberdachungen, Poolhäuser oder ausgebaute Nebengebäude sind nicht immer genehmigt – das lässt sich über Katasterauszug und Baubehörde klären.

In beiden Fällen gilt: Der Reiz eines Objekts sagt nichts über seinen rechtlichen Zustand aus. Erst der Abgleich von Grundbuch, Kataster und Baugenehmigungen zeigt, ob das, was besichtigt wird, auch das ist, was tatsächlich verkauft werden darf.

Typische Fehler beim Wohnungskauf auf Mallorca vermeiden

Die meisten Probleme beim Kaufen einer Wohnung Mallorca entstehen nicht durch Betrug, sondern durch Zeitdruck, sprachliche Barrieren oder das Vertrauen auf mündliche Zusagen. Wer die folgenden Punkte kennt, kann die größten Fallstricke von vornherein umgehen.

• Kaufvertrag ohne Rechtsprüfung unterschreiben: Der Reservierungsvertrag wirkt oft harmlos, bindet aber bereits finanziell. Erst der eigene Anwalt sollte grünes Licht geben.
• Fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung: Ohne cédula de habitabilidad beziehungsweise Erstbezugsgenehmigung lassen sich Strom- und Wasseranschlüsse nicht ohne Weiteres ummelden.
• Ungeprüfte Schulden auf der Immobilie: Offene Hypotheken, Steuerschulden oder Gemeinschaftskosten können im Grundbuch oder bei der Verwaltung lauern und gehen sonst auf den Käufer über.
• Illegale An- oder Umbauten: Eine hübsch ausgebaute Dachterrasse ohne Genehmigung kann später zu Bußgeldern oder Rückbauforderungen führen.
• Bargeldanteile "unter der Hand": Vorschläge, einen Teil des Kaufpreises am Notar vorbei zu zahlen, sind riskant und in der Praxis rechtlich problematisch – seriöse Verkäufer und Makler verzichten darauf.
• Fehlende Rücklagen für Nebenkosten: Wer nur den Kaufpreis budgetiert, gerät bei Steuern und Notarkosten schnell in Zahlungsdruck.

Ein unabhängiger Anwalt, der ausschließlich die Interessen des Käufers vertritt, ist bei den meisten dieser Punkte die wirksamste Absicherung. Die zusätzlichen Kosten dafür sind im Verhältnis zum Kaufpreis gering, verglichen mit dem finanziellen Risiko eines übersehenen Mangels im Grundbuch oder Kataster.

Fazit

Wer den Ablauf, die Nebenkosten und die rechtlichen Voraussetzungen kennt, kann eine Wohnung auf Mallorca kaufen, ohne von Formalitäten überrascht zu werden. Entscheidend sind eine frühzeitige NIE-Beantragung, eine realistische Budgetplanung inklusive Nebenkosten und eine unabhängige Rechtsprüfung vor jeder Unterschrift. Da sich Steuersätze und formale Anforderungen ändern können, lohnt sich vor der Reservierung stets die aktuelle Bestätigung durch einen vor Ort tätigen Anwalt oder Notar.