Wer eine Wohnung auf Mallorca kaufen möchte, durchläuft im Kern einen klar abgrenzbaren Ablauf: NIE-Nummer und Konto beschaffen, Budget und Finanzierung klären, passendes Objekt finden, rechtliche Prüfung, Notartermin, Grundbucheintrag und Ummeldung. Wer Mallorca Wohnung kaufen als Ziel hat, sollte diese Reihenfolge einhalten, weil jeder Schritt Voraussetzung für den nächsten ist. Die allgemeinen Grundlagen zum Immobilienmarkt der Insel behandelt der Überblicksartikel zu Immobilien Mallorca – hier geht es ausschließlich um den praktischen Ablauf beim Wohnungskauf.
Schritt 1: NIE-Nummer, Bankkonto und Budget vor der Suche klären
Ohne NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) läuft auf Mallorca nichts: Sie wird für den Kaufvertrag, das Konto, die Grundsteuer und jede spätere Nebenkostenabrechnung benötigt. Die Nummer lässt sich bei der zuständigen Ausländerbehörde (Comisaría de Policía) in Spanien oder über ein spanisches Konsulat im Heimatland beantragen; wer keinen Termin vor Ort bekommt, beauftragt oft einen Anwalt oder Gestor mit einer Vollmacht.
Parallel dazu lohnt sich ein spanisches Bankkonto, über das Kaufpreis, Notarkosten und spätere laufende Ausgaben abgewickelt werden. Viele Banken verlangen für Nicht-Residenten zusätzliche Nachweise zur Herkunft der Mittel – das kostet Zeit, sollte also nicht erst kurz vor dem Notartermin angestoßen werden.
Wer die Immobilie nicht in bar bezahlt, sollte die Finanzierung frühzeitig klären. Spanische Banken finanzieren Ausländern in der Regel einen geringeren Anteil des Kaufpreises als Inländern, häufig liegt die Grenze bei 60 bis 70 Prozent des Beleihungswerts. Zum reinen Kaufpreis kommen Nebenkosten von grob 10 bis 13 Prozent hinzu, bestehend aus:
- Übertragungssteuer bzw. Mehrwertsteuer je nach Neubau oder Bestandsimmobilie
- Notar- und Grundbuchgebühren
- Anwaltskosten für die rechtliche Prüfung
- Gegebenenfalls Maklerprovision, sofern diese vertraglich dem Käufer zugeordnet wird
Häufigster Fehler in dieser Phase: Interessenten kalkulieren nur mit dem Kaufpreis und geraten kurz vor dem Notartermin in Liquiditätsdruck, weil die Nebenkosten nicht eingeplant waren.
Schritt 2: Die passende Wohnung finden und ein Angebot abgeben
Bei der Objektsuche empfiehlt es sich, parallel mehrere Makler und Portale zu nutzen, da exklusive Alleinaufträge auf Mallorca seltener sind als in Deutschland und dieselbe Wohnung oft über verschiedene Anbieter zu unterschiedlichen Konditionen läuft. Wer eine Wohnung mallorca kaufen will, sollte vor der Besichtigung klären, ob es sich um eine Erst- oder Zweitwohnsitzimmobilie handelt, da dies Auswirkungen auf Steuersätze und mögliche Vermietungsauflagen hat.
Ist das passende Objekt gefunden, folgt meist ein formloses Kaufangebot, dem bei Einigung ein Contrato de Arras (Reservierungs- oder Anzahlungsvertrag) folgt. Darin werden Kaufpreis, Zahlungstermine, Fristen bis zum Notartermin und – ganz entscheidend – die Folgen eines Rücktritts festgehalten. Üblich ist eine Anzahlung von 10 Prozent des Kaufpreises; springt der Käufer ohne vertraglich vorgesehenen Grund ab, ist diese Summe in der Regel verloren, springt der Verkäufer ab, muss er häufig das Doppelte zurückzahlen.
Wer statt einer Wohnung ein freistehendes Objekt sucht, findet auf dem Markt für Mallorca Haus kaufen denselben Grundablauf, allerdings mit zusätzlichen Prüfpunkten bei Grundstück, Grenzverlauf und Bebaubarkeit. Wer sich zwischen beiden Optionen noch nicht festgelegt hat, sollte parallel prüfen, ob ein Anwesen im Umland tatsächlich die gewünschte Nähe zu Infrastruktur, Flughafen oder Strand bietet, denn Entfernungen auf der Insel werden von Auswärtigen regelmäßig unterschätzt.
Ein typischer Fehler an diesem Punkt: Der Reservierungsvertrag wird unterschrieben, bevor ein spanischer Anwalt ihn geprüft hat. Vorformulierte Musterverträge der Verkäuferseite enthalten mitunter Klauseln, die Fristen oder Rücktrittsrechte zulasten des Käufers verschieben.
Schritt 3: Rechtliche und technische Prüfung vor dem Notartermin
Zwischen Reservierungsvertrag und Notartermin liegt die eigentliche Sorgfaltsprüfung, die sogenannte Due Diligence. Ein unabhängiger, auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt vor Ort sollte mindestens folgende Punkte klären:
- Eintrag im Grundbuch (Registro de la Propiedad): Steht der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer eingetragen, und ist die Immobilie lastenfrei oder mit welchen Hypotheken belastet?
- Katasterauszug (Catastro): Stimmen Grundfläche und Nutzung mit den Angaben im Exposé überein?
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) und Energieausweis, ohne die ein Verkauf formal nicht rechtmäßig abgeschlossen werden kann
- Bestätigung, dass keine offenen Gemeinschaftskosten, Grundsteuer- oder Müllgebührenrückstände auf der Wohnung lasten
- Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlung, um geplante Sonderumlagen oder Sanierungsstaus zu erkennen
Gerade bei älteren Bestandswohnungen in ländlichen Fincas oder Altbauten in den Stadtkernen kommt es vor, dass Anbauten oder Umbauten nie legalisiert wurden. Das kann spätere Genehmigungen, Weiterverkäufe oder sogar Bußgelder nach sich ziehen, weshalb dieser Punkt nicht übersprungen werden sollte, nur weil die Immobilie optisch überzeugt.
Wer parallel den Markt für Mallorca kaufen Haus beobachtet, sollte wissen, dass bei Häusern mit Grundstück zusätzlich die genaue Parzellengröße und mögliche Bebauungsbeschränkungen (etwa durch Küstenschutzgesetze oder ländliche Zonen) geprüft werden müssen – ein Aufwand, der bei einer Eigentumswohnung meist entfällt, dafür aber durch die Prüfung der Gemeinschaftsordnung ersetzt wird.
Ein verbreiteter Fehler: Käufer verlassen sich allein auf die Aussagen des Verkäufermaklers, obwohl dieser wirtschaftlich am Zustandekommen des Geschäfts interessiert ist. Ein unabhängiger Anwalt kostet in der Regel etwa 1 Prozent des Kaufpreises, spart aber im Zweifel ein Vielfaches an späteren Streitkosten.
Schritt 4: Notartermin, Grundbucheintrag und was danach kommt
Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt beim Notar mit Unterzeichnung der Escritura Pública de Compraventa. Anwesend sind Käufer und Verkäufer (oder deren bevollmächtigte Vertreter), üblicherweise begleitet von den jeweiligen Anwälten. Der Notar prüft Identität, Vollmachten und die vorgelegten Unterlagen, verliest den Vertrag und nimmt die Zahlung entgegen, die meist per Bankscheck oder Überweisung am selben Tag erfolgt.
Direkt im Anschluss reicht der Notar oder Anwalt die Urkunde beim Grundbuchamt ein. Bis der Käufer offiziell als neuer Eigentümer eingetragen ist, vergehen üblicherweise mehrere Wochen; rechtlich wirksam ist der Eigentumsübergang bereits mit der notariellen Beurkundung, der Grundbucheintrag schafft zusätzlichen Schutz gegenüber Dritten.
Nach dem Notartermin fallen kurzfristig folgende Aufgaben an:
- Ummeldung der Versorgerverträge (Strom, Wasser, gegebenenfalls Gas) auf den neuen Namen
- Einrichtung eines Lastschriftmandats für Gemeinschaftskosten, Grundsteuer (IBI) und Müllgebühr
- Zahlung der Übertragungssteuer beziehungsweise Mehrwertsteuer und Stempelsteuer innerhalb der gesetzlichen Frist, die je nach Region und aktueller Regelung variiert
- Bei Vermietungsabsicht: Klärung der Meldepflichten und einer eventuell erforderlichen Vermietungslizenz
Wer die Wohnung nicht dauerhaft selbst nutzt, sollte zudem frühzeitig klären, wie die jährliche Einkommensteuererklärung für Nicht-Residenten funktioniert, da auf ungenutzte oder vermietete Immobilien in Spanien eine fiktive oder tatsächliche Mieteinnahme versteuert werden muss. Diese Fristen und Sätze ändern sich gelegentlich, weshalb ein lokaler Steuerberater oder Gestor die aktuell gültigen Werte verlässlicher liefert als eine pauschale Angabe.
Ein häufiger Fehler nach dem Notartermin: Die Ummeldung der Nebenkostenverträge wird verschoben, sodass Rechnungen weiter auf den Verkäufer laufen und im schlimmsten Fall unbezahlt bleiben – mit Folgen für die Bonität des neuen Eigentümers, sobald das Konto gesperrt wird.
Fazit: Der Ablauf entscheidet über einen reibungslosen Kauf
Der Weg von der ersten Besichtigung bis zum eigenen Schlüssel folgt beim Wohnungskauf auf Mallorca einem festen Muster aus NIE-Nummer, Finanzierungsklärung, Reservierungsvertrag, rechtlicher Prüfung und notarieller Beurkundung. Wer diese Reihenfolge einhält und jeden Schritt von unabhängiger Seite prüfen lässt, reduziert die typischen Risiken deutlich, die beim spontanen Zugriff auf ein vermeintliches Schnäppchen entstehen. Für die konkreten Zahlen zu Steuersätzen, Fristen und Vollmachten gilt in jedem Fall: aktuellen Rat bei einem auf Mallorca tätigen Anwalt oder Steuerberater einholen, da sich einzelne Regelungen von Jahr zu Jahr ändern können.
