In Schweden ein Haus kaufen: Prozess

Wer in Schweden ein Haus kaufen möchte, durchläuft einen Prozess, der sich in mehreren Punkten deutlich vom deutschen Immobilienkauf unterscheidet: kein Notarzwang, dafür zwei aufeinanderfolgende Verträge und eine Eintragung ins Grundbuch, die erst nach der vollständigen Zahlung erfolgt. Dieser Beitrag geht Schritt für Schritt durch den Ablauf, von der ersten Besichtigung bis zur Eintragung der Lagfart, und zeigt, wo dabei häufig Fehler passieren.

Vom Exposé zum Kaufangebot – die ersten Schritte

Der Ablauf beginnt fast immer über die Maklerplattform Hemnet, auf der ein Großteil aller schwedischen Immobilien inseriert wird. Wer ein Haus in Schweden kaufen will, sollte sich vor der ersten Besichtigung bereits mit dem lokalen Markt vertraut gemacht haben, denn Preise für vergleichbare Objekte lassen sich dort direkt einsehen.

Nach der Besichtigung folgt in Schweden nicht automatisch ein schriftliches Angebot wie in Deutschland üblich, sondern häufig ein Bieterverfahren (budgivning). Der Makler sammelt Gebote verschiedener Interessenten und gibt den aktuellen Höchststand meist offen an alle Beteiligten weiter. Das Verfahren ist rechtlich nicht bindend, bis der Kaufvertrag unterschrieben ist – trotzdem eskalieren die Gebote in gefragten Lagen regelmäßig deutlich über den ursprünglichen Angebotspreis.

Typische Fehler in dieser Phase:

• Ein Limit für das eigene Gebot wird nicht vorab festgelegt, wodurch man sich im Eifer des Bietens finanziell übernimmt.
• Die Zustandsprüfung (besiktning) wird aus Zeitdruck übersprungen, obwohl gerade bei älteren Holzhäusern Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden häufig erst bei genauerem Hinsehen auffallen.
• Es wird angenommen, ein mündliches Höchstgebot sei bindend – tatsächlich zählt ausschließlich der unterschriebene Vertrag.

Wer plant, in Schweden Haus zu kaufen und dabei ein bebautes Grundstück im Blick hat, sollte vor dem Bieten außerdem klären, ob eine besiktning im Kaufpreis vorausgesetzt wird oder separat zu beauftragen ist. In vielen Regionen ist es üblich, dass der Käufer die Untersuchung selbst in Auftrag gibt und bezahlt, bevor er ein verbindliches Gebot abgibt.

Finanzierung und Reservierung vor der Vertragsunterschrift

Bevor ein Gebot ernsthaft in Frage kommt, braucht es eine belastbare Finanzierungszusage. Schwedische Banken verlangen von ausländischen Käufern in der Regel eine höhere Eigenkapitalquote als von Inländern, oft ab 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises, und prüfen die Bonität nach eigenen, teils strengeren Maßstäben.

Wer eine Finanzierung über eine deutsche Bank plant, sollte einkalkulieren, dass viele Institute Objekte im Ausland grundsätzlich nicht beleihen. In der Praxis bedeutet das für die meisten Käufer entweder die Finanzierung über eine schwedische Bank vor Ort oder den Kauf ganz oder überwiegend aus Eigenmitteln.

Folgende Punkte sollten vor der Unterschrift geklärt sein:

• Eine schriftliche Finanzierungsbestätigung (lånelöfte) der finanzierenden Bank, die im Bieterverfahren auch als Verhandlungsargument dient.
• Die Kostenübersicht für Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer (lagfartsavgift), Eintragungsgebühren und gegebenenfalls Maklerprovision, die üblicherweise vom Verkäufer getragen wird.
• Ein Zeitplan für die Übergabe (tillträdesdag), der im Vertrag fixiert wird und meist einige Wochen bis wenige Monate nach Vertragsschluss liegt.

Ein häufiger Fehler ist, die Finanzierungszusage zu spät einzuholen und dadurch im Bieterverfahren an Tempo zu verlieren oder – schlimmer noch – ein Gebot abzugeben, das sich später nicht vollständig finanzieren lässt. Da ein unterschriebener Kaufvertrag in Schweden rechtlich bindend ist, lässt sich ein Rückzug danach nur unter erheblichen finanziellen Nachteilen realisieren.

Köpekontrakt und Köpebrev: die zwei Verträge beim Hauskauf

Anders als in Deutschland läuft der eigentliche Eigentumsübergang beim Immobilienkauf in Schweden über zwei separate Dokumente statt über einen notariellen Vertrag. Das Verständnis dieser Struktur ist zentral, um den Prozess richtig einzuordnen.

Der erste Schritt ist der köpekontrakt, der Kaufvertrag im engeren Sinn. Er enthält Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und alle vereinbarten Bedingungen und wird von Käufer und Verkäufer unterschrieben, häufig im Beisein des Maklers, der in Schweden meist beide Parteien vertritt. Mit dieser Unterschrift ist der Kauf rechtlich bindend – ein Rücktritt ist danach nur noch in engen, vertraglich vorgesehenen Fällen möglich.

Der zweite Schritt folgt am Übergabetag: das köpebrev, eine Art Quittung, die bestätigt, dass der vereinbarte Kaufpreis vollständig gezahlt wurde und die Immobilie offiziell übergeben ist. Erst dieses Dokument berechtigt zur Beantragung der Eigentumseintragung. Wer ein Haus in Schweden zu kaufen plant, sollte diesen zeitlichen Abstand zwischen Vertragsunterschrift und tatsächlicher Übergabe fest einplanen, da in dieser Phase häufig noch offene Fragen zu Inventar, Zählerständen oder Restarbeiten am Objekt geklärt werden müssen.

Typische Probleme in dieser Phase:

• Zusagen zu Inventar oder mitverkauften Einrichtungsgegenständen werden mündlich getroffen, aber nicht schriftlich im köpekontrakt festgehalten.
• Der Zustand des Hauses zum Übergabetermin weicht vom Zustand bei der Besichtigung ab, ohne dass dies rechtzeitig dokumentiert wurde.
• Zahlungsfristen werden knapp kalkuliert, sodass eine verspätete Überweisung die Übergabe verzögert und vertragliche Verzugsfolgen auslöst.

Für ausländische Käufer empfiehlt es sich, beide Dokumente vor der Unterschrift von einer unabhängigen, auf schwedisches Immobilienrecht spezialisierten Rechtsberatung prüfen zu lassen, da der Makler rechtlich meist nicht als alleiniger Interessenvertreter des Käufers auftritt.

Lagfart, Grundbuch und Kosten nach dem Kauf

Nach Unterschrift des köpebrev muss der neue Eigentümer die Eintragung ins Grundbuch beantragen, die sogenannte lagfart. Zuständig dafür ist die schwedische Vermessungs- und Katasterbehörde (Lantmäteriet), bei der der Antrag üblicherweise innerhalb von drei Monaten nach dem Übergabetermin eingereicht werden muss.

Für die Eintragung fällt eine Gebühr an, die sich am Kaufpreis oder Verkehrswert orientiert und in der Praxis mehrere Prozent des Kaufpreises ausmachen kann; hinzu kommt eine feste Bearbeitungsgebühr. Da sich Gebührensätze ändern können, lohnt sich vor dem Kauf ein Blick auf die aktuellen Angaben von Lantmäteriet oder eine Nachfrage beim beauftragten Rechtsbeistand.

Neben der lagfart-Gebühr sollten Käufer folgende laufende und einmalige Kosten einplanen:

• Kommunale Grundsteuer (kommunal fastighetsavgift), die als fester Betrag oder prozentual vom Steuerwert berechnet wird und jährlich anfällt.
• Betriebskosten für Heizung, Wasser und gegebenenfalls Anschluss an eine Gemeinschaftsanlage, die je nach Region und Hausalter stark variieren.
• Versicherung, die in Schweden anders als in Deutschland meist nicht optional, sondern faktisch Voraussetzung für die Finanzierung ist.
• Übersetzungs- und Beratungskosten, falls Verträge oder Behördenkorrespondenz für die eigene rechtliche Prüfung übersetzt werden müssen.

Ein häufiger Fehler nach dem Kauf ist, die Frist für die lagfart-Beantragung zu verpassen, was zu zusätzlichen Gebühren führen kann. Ebenso wird oft unterschätzt, wie stark Nebenkosten bei älteren, freistehenden Häusern in ländlichen Regionen ausfallen können, insbesondere wenn Ölheizungen oder private Brunnen und Abwassersysteme instand gehalten werden müssen.

Fazit

Der Weg zum eigenen Haus in Schweden folgt einem klaren, aber ungewohnten Muster: Bieterverfahren statt Festpreisverhandlung, zwei getrennte Verträge statt eines einzigen notariellen Aktes und eine Grundbucheintragung, die erst nach vollständiger Zahlung erfolgt. Wer diese Reihenfolge kennt, Finanzierung und Zustandsprüfung frühzeitig regelt und beide Vertragsdokumente unabhängig prüfen lässt, reduziert das Risiko böser Überraschungen erheblich. Für die konkrete Umsetzung im Einzelfall bleibt die Rücksprache mit einer lokalen, auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsberatung unverzichtbar.