Wer ein Haus privat kaufen möchte, verzichtet bewusst auf einen Makler und übernimmt Suche, Prüfung der Unterlagen und Verhandlung komplett in Eigenregie. Diese Übersicht zeigt konkret, wo passende Angebote zu finden sind, welche Schritte bis zum Notartermin anstehen und wo beim Kauf von privat typischerweise Fehler passieren. Die grundsätzlichen Unterschiede zum Kauf über einen Makler behandelt der Hauptartikel zum Thema, hier geht es ausschließlich um den praktischen Ablauf.
Wo findet man ein Haus zum Kauf von privat?
Die klassischen Immobilienportale bieten meist einen Filter, mit dem sich Angebote „von privat“ von Maklerinseraten trennen lassen – das spart Zeit, wenn genau danach gesucht wird. Daneben lohnt sich ein Blick in regionale Kleinanzeigenportale, lokale Tageszeitungen und Anzeigentafeln in Supermärkten oder Vereinsheimen, da viele Privatverkäufer bewusst nicht auf großen Portalen inserieren.
Auch das persönliche Netzwerk ist ein unterschätzter Weg: Wer im Bekanntenkreis, in Nachbarschaftsgruppen oder bei lokalen Handwerkern und Notaren streut, dass ein Haus zum Kauf von privat gesucht wird, bekommt manchmal Hinweise, bevor ein Objekt überhaupt öffentlich angeboten wird. Erbimmobilien landen zudem häufig zuerst bei Notaren oder Nachlassverwaltern, bevor sie über ein Portal erscheinen.
Ein häufiger Fehler in dieser Phase: sich ausschließlich auf ein bis zwei Kanäle zu verlassen. Wer parallel mehrere Quellen beobachtet und Suchaufträge einrichtet, erhöht die Chance deutlich, ein passendes Haus zu kaufen, das privat und nicht über einen Makler vermarktet wird.
Welche Unterlagen sollte man vor der Besichtigung anfordern?
Vor dem ersten Besichtigungstermin lohnt es sich, den Verkäufer aktiv nach Unterlagen zu fragen, die bei einem Maklerangebot üblicherweise automatisch mitgeliefert werden. Dazu gehören mindestens:
- ein aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als wenige Monate)
- der gültige Energieausweis
- Baupläne beziehungsweise Grundrisse und, falls vorhanden, die Baugenehmigung
- eine Aufstellung der Nebenkosten und bisherigen Modernisierungen
- bei Doppel- oder Reihenhäusern die Teilungserklärung
Wer ein Haus zu kaufen privat plant, sollte zusätzlich gezielt nach dem Verkaufsgrund, dem tatsächlichen Baujahr, dem Zustand von Dach, Heizung und Leitungen sowie nach bekannten Mängeln fragen. Mündliche Zusagen sind dabei wenig wert: Alles, was für die Kaufentscheidung relevant ist, sollte schriftlich – etwa per E-Mail – festgehalten werden, damit es später im Streitfall nachweisbar ist.
Wie läuft der Weg von der Besichtigung zum Notarvertrag ab?
Nach einer oder mehreren Besichtigungen wird der Preis meist direkt zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt, ohne dass ein Makler vermittelt. Das kann Spielraum schaffen, bedeutet aber auch, dass kein neutraler Dritter die Preisvorstellung einordnet – ein eigener Marktvergleich oder ein kurzes Wertgutachten schafft hier Sicherheit.
Von formlosen Reservierungsvereinbarungen oder Anzahlungen vor dem Notartermin ist grundsätzlich abzuraten: Solche Absprachen sind rechtlich meist nicht bindend und schützen weder Käufer noch Verkäufer. Verbindlich wird der Kauf erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Sobald man sich über Preis und Eckpunkte einig ist, beauftragt in der Regel der Käufer einen Notar, der auf Basis des Grundbuchauszugs einen Vertragsentwurf erstellt. Dieser sollte mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen, damit genug Zeit für Rückfragen bleibt. Der Notar veranlasst anschließend die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, sichert die Finanzierung über die Grundschuldbestellung ab und sorgt dafür, dass Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergang zeitlich abgestimmt erfolgen.
Mit welchen Kosten muss man beim Privatkauf rechnen?
Der offensichtliche Vorteil, wenn man ein Haus privat kauft, ist der Wegfall der Maklerprovision. Alle übrigen Kaufnebenkosten fallen aber unverändert an: Notar- und Grundbuchkosten liegen üblicherweise bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, dazu kommt die Grunderwerbsteuer, deren Satz je nach Bundesland unterschiedlich ist und vorab bei der örtlichen Finanzverwaltung oder beim Notar erfragt werden sollte.
Wer die Immobilie finanziert, benötigt vor der Unterschrift eine belastbare Finanzierungszusage der Bank – ohne Makler prüft die Bank das Objekt genauso streng, oft sogar genauer, da kein professionelles Exposé mit Wertangaben vorliegt. Ein unabhängiges Kurzgutachten oder die Einschätzung eines Bausachverständigen kostet zwar zusätzlich Geld, verhindert aber, dass ein überteuertes oder mit Sanierungsstau belastetes Haus zum Kaufpreis eines mängelfreien Objekts erworben wird.
Welche Risiken und Fehler sind beim Kauf von privat typisch?
Der größte Unterschied zum Kauf über einen Makler liegt in der Gewährleistung: Privatverkäufer schließen die Sachmängelhaftung im Kaufvertrag praktisch immer aus, das Haus wird „wie besichtigt“ verkauft. Nach der Übergabe entdeckte Mängel lassen sich dann nur noch geltend machen, wenn nachweisbar arglistig verschwiegen wurde – ein rechtlich hoher Hürdenwert.
Ohne Makler als neutralen Puffer neigen manche Verkäufer zudem dazu, den Zustand des Hauses positiver darzustellen, als er tatsächlich ist. Deshalb empfiehlt es sich, vor der Unterschrift einen eigenen Anwalt oder unabhängigen Gutachter hinzuzuziehen, statt sich allein auf Aussagen des Verkäufers zu verlassen. Wer diese Prüfung überspringt, um schnell abzuschließen, geht beim Hauskauf von privat das größte finanzielle Risiko der gesamten Transaktion ein.
Fazit
Ein Haus von privat zu kaufen kann Provisionskosten sparen, verlangt aber mehr Eigeninitiative bei Suche, Unterlagenprüfung und Vertragsgestaltung. Wer systematisch mehrere Suchwege nutzt, vor der Besichtigung die wichtigsten Dokumente anfordert und vor dem Notartermin einen unabhängigen Rechts- oder Bausachverständigen einbindet, reduziert die typischen Risiken des Privatkaufs deutlich und trifft eine fundierte Kaufentscheidung.
