Kaufen Haus: Was Sie wissen sollten

Wer ein Haus kaufen möchte, sollte den Ablauf kennen, bevor die erste Besichtigung ansteht: Finanzierungsrahmen klären, passendes Objekt finden, Kaufvertrag prüfen, Notartermin vereinbaren und erst danach unterschreiben. Dieser Artikel konzentriert sich auf die konkreten Schritte, Kosten und typischen Stolperfallen beim Hauskauf – wer die grundsätzlichen Unterschiede zwischen privatem Kauf und Kauf über einen Makler nachlesen möchte, findet das im Übersichtsartikel zum privaten Hauskauf.

In welcher Reihenfolge läuft der Hauskauf ab?

Der häufigste Fehler bei Kaufinteressenten ist, zuerst ein Haus zu finden und erst danach über die Finanzierung nachzudenken. Richtig ist es andersherum: Zuerst klärt man mit der Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater, welcher Kaufpreisrahmen realistisch ist, inklusive Eigenkapital und Nebenkosten. Erst mit dieser Zahl in der Hand lohnt sich die konkrete Suche nach einem Haus zum Kaufen.

Ist ein passendes Objekt gefunden, folgt die eingehende Prüfung: Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Energieausweis, bei Bestandsimmobilien auch Bauunterlagen und – falls vorhanden – Protokolle früherer Sanierungen. Erst wenn diese Unterlagen keine Überraschungen bergen, sollte ein Kaufvertragsentwurf beim Notar angefordert werden. Der Vertragsentwurf muss dem Käufer laut gesetzlicher Regelung rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin vorliegen, damit genug Zeit für eine Prüfung bleibt – im Zweifel durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht.

Nach der notariellen Beurkundung folgen Grundbucheintragung, Zahlung des Kaufpreises laut vertraglich vereinbarter Fälligkeit und schließlich die Übergabe mit Zählerständen und Schlüsseln. Wer diese Reihenfolge einhält, vermeidet die häufigste Falle: einen unterschriebenen Reservierungswunsch oder eine mündliche Zusage, bevor Finanzierung und rechtliche Prüfung abgeschlossen sind.

Welche Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu?

Beim Hauskauf werden regelmäßig die Nebenkosten unterschätzt, obwohl sie einen erheblichen Anteil am Gesamtbudget ausmachen. Wer ein Haus kaufen will, sollte je nach Bundesland und Region mit folgenden zusätzlichen Posten rechnen:

• Grunderwerbsteuer: variiert je nach Bundesland, wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und sollte vorab bei der zuständigen Landesbehörde oder beim Notar erfragt werden.
• Notar- und Grundbuchkosten: fallen für Beurkundung, Grundbucheintragung und gegebenenfalls die Löschung alter Grundschulden an.
• Maklerprovision: entfällt beim direkten Kauf ohne Makler, ist aber bei vermittelten Objekten regelmäßig fällig – die genaue Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer sollte vor der Besichtigung geklärt sein.
• Finanzierungsnebenkosten: Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren der Bank oder Kosten für ein Wertgutachten.
• Instandhaltungsrücklage und erste Renovierungen: besonders bei älteren Häusern oft unterschätzt, sollten aber vor Vertragsunterschrift grob kalkuliert werden.

Als Faustregel kalkulieren viele Käufer mit zusätzlichen zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises für Steuern, Notar und Grundbuch – die genaue Höhe hängt jedoch stark vom Bundesland und vom Einzelfall ab und sollte vor der Finanzierungszusage konkret ermittelt werden.

Haus oder Wohnung kaufen: Was passt zur eigenen Situation?

Die Entscheidung, ob eher ein Haus oder eine Wohnung infrage kommt, sollte vor der Suche getroffen werden, nicht erst bei der Besichtigung. Wer ein Haus kaufen möchte, übernimmt in der Regel mehr Eigenverantwortung: Dach, Fassade, Heizung und Grundstück liegen vollständig in eigener Hand, was Gestaltungsfreiheit bedeutet, aber auch laufende Instandhaltungskosten ohne Rücklagenpflicht einer Gemeinschaft.

Beim Kauf einer Wohnung übernimmt die Eigentümergemeinschaft gemeinsam Dach und Fassade, was die individuelle finanzielle Belastung planbarer macht, gleichzeitig aber Mitspracherechte einschränkt – Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind bindend, auch wenn man selbst anders gestimmt hat. Wer häufig beruflich umzieht oder wenig Zeit für Gartenpflege und Reparaturen hat, ist mit einer Wohnung oft besser bedient; wer langfristig Platz, Garten und volle Entscheidungsfreiheit sucht, tendiert eher zum Haus.

Finanziell unterscheiden sich beide Varianten auch bei der Werthaltigkeit: Häuser mit Grundstück gelten vielerorts als wertstabiler, weil der Boden nicht vermehrbar ist, während Eigentumswohnungen in gefragten Innenstadtlagen von guter Infrastruktur und Vermietbarkeit profitieren. Wer unsicher ist, sollte vor der endgültigen Entscheidung beide Objekttypen in der gewünschten Region besichtigen und die laufenden Kosten – Hausgeld versus Instandhaltungsrücklage – konkret vergleichen.

Was prüft die Bank vor der Finanzierungszusage?

Ohne verbindliche Finanzierungszusage sollte kein Kaufvertrag unterschrieben werden – das gilt für ein Haus zum Kaufen ebenso wie für eine Eigentumswohnung. Banken prüfen dabei mehrere Faktoren gleichzeitig, und Käufer können sich gezielt darauf vorbereiten.

• Eigenkapitalquote: Ein höherer Eigenkapitalanteil verbessert in der Regel die Konditionen und senkt das Ausfallrisiko aus Sicht der Bank.
• Haushaltsrechnung: Einkommen, laufende Verpflichtungen und monatliche Fixkosten werden gegenübergestellt, um die tragbare Kreditrate zu ermitteln.
• Beleihungswert des Objekts: Die Bank lässt den Wert des Hauses unabhängig einschätzen; liegt der Kaufpreis deutlich darüber, wird oft mehr Eigenkapital verlangt.
• Schufa-Auskunft beziehungsweise Bonitätsprüfung: Negative Einträge oder bestehende Kredite können die Finanzierungssumme reduzieren oder den Zinssatz erhöhen.
• Beschäftigungsverhältnis: Unbefristete Anstellungen werden meist positiver bewertet als befristete Verträge oder kurze Selbstständigkeit, was bei der Planung berücksichtigt werden sollte.

Ein häufiger Fehler ist, sich auf die erste Finanzierungszusage einer einzigen Bank zu verlassen. Ein Vergleich mehrerer Angebote, gegebenenfalls über einen unabhängigen Kreditvermittler, kann bei Zinssatz und Tilgungsflexibilität spürbare Unterschiede bringen. Wichtig ist außerdem, eine Reserve für unvorhergesehene Kosten einzuplanen, statt das Budget bis an die Belastungsgrenze auszureizen.

Typische Fehler beim Hauskauf – und wie man sie vermeidet

Viele Probleme beim Immobilienkauf entstehen nicht durch das Objekt selbst, sondern durch Zeitdruck und übersprungene Prüfschritte. Wer ein Haus kaufen will, sollte folgende Fallstricke kennen:

• Zu schnelle Zusage ohne Bedenkzeit: Ein mündliches Versprechen gegenüber dem Verkäufer ist rechtlich zwar meist folgenlos, führt aber häufig dazu, dass wichtige Prüfungen unter Druck übersprungen werden.
• Unvollständige Besichtigung: Keller, Dachboden, Heizungsanlage und Außenbereich sollten bei Tageslicht und idealerweise bei zwei Terminen zu unterschiedlichen Uhrzeiten besichtigt werden, um versteckte Mängel wie Feuchtigkeit oder Geruchsbelastung zu erkennen.
• Fehlende Klärung von Altlasten und Baulasten: Wegerechte, Leitungsrechte oder Altlasten im Boden lassen sich über Grundbuch und Baulastenverzeichnis prüfen und sollten nicht erst nach der Beurkundung auffallen.
• Kaufvertrag ohne rechtliche Prüfung unterschreiben: Auch wenn der Notar den Vertrag beurkundet, prüft er nicht automatisch, ob die Konditionen für den Käufer günstig sind – eine zusätzliche anwaltliche Durchsicht lohnt sich besonders bei individuellen Klauseln.
• Finanzierung ohne Puffer: Wer die monatliche Rate bis an die Belastungsgrenze kalkuliert, gerät bei Zinsanpassungen nach Ablauf der Zinsbindung oder bei unerwarteten Reparaturen schnell in Schwierigkeiten.

Diese Fehler lassen sich mit etwas Vorbereitung fast vollständig vermeiden: eine schriftliche Checkliste für Besichtigungen, ausreichend Zeit für die Vertragsprüfung und ein realistischer Finanzierungsplan mit Puffer sind die wirksamsten Absicherungen.

Fazit

Ein Haus zu kaufen gelingt am zuverlässigsten, wenn Finanzierung, Objektprüfung und Vertragsschluss in der richtigen Reihenfolge ablaufen und die Nebenkosten von Anfang an realistisch eingeplant sind. Wer zusätzlich sorgfältig abwägt, ob Haus oder Wohnung besser zur eigenen Lebenssituation passt, und sich vor der Unterschrift Zeit für Prüfungen nimmt, reduziert das Risiko späterer böser Überraschungen erheblich. Für die konkrete Vertragsgestaltung und individuelle Finanzierungsfragen bleibt der Rat von Notar, Fachanwalt oder unabhängigem Finanzierungsberater unverzichtbar.