Wer ein Haus von privat zu kaufen sucht, kauft direkt vom Eigentümer und umgeht damit die klassische Maklerprovision – muss dafür aber Preisfindung, Vertragsprüfung und Unterlagen weitgehend selbst organisieren. Dieser Ratgeber zeigt, wo passende Angebote zu finden sind, welche Schritte in welcher Reihenfolge anstehen, welche Unterlagen Sie verlangen sollten und mit welchen Kosten und Fehlern Sie rechnen müssen.
Wo findet man ein Haus zum Kaufen von privat?
Private Verkäufer inserieren seltener über große Maklerportale, tauchen dort aber trotzdem auf – oft mit dem Vermerk „Privatverkauf, keine Maklerprovision". Zusätzlich lohnt sich der Blick in regionale Kleinanzeigenportale, lokale Tageszeitungen und schwarze Bretter in Supermärkten oder Gemeindehäusern, gerade in kleineren Orten.
Ein weiterer Weg ist die direkte Suche in der gewünschten Wohngegend: Wer gezielt in einem Viertel kaufen möchte, kann Aushänge, Nachbarschaftsnetzwerke oder Mundpropaganda nutzen, um von einem geplanten Verkauf zu erfahren, bevor er öffentlich inseriert wird. Auch Notare und Steuerberater kennen gelegentlich Eigentümer, die verkaufen möchten, aber noch keine Anzeige geschaltet haben.
- Kleinanzeigenportale mit Filter „von privat"
- Lokale Presse und Amtsblätter
- Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis oder der Nachbarschaft
- Direkte Anfrage bei Eigentümern in Wunschlagen
Ablauf beim Privatkauf: die richtigen Schritte in der richtigen Reihenfolge
Beim Kauf von privat entfällt die vorstrukturierte Begleitung durch einen Makler, deshalb sollten Sie die Reihenfolge selbst im Blick behalten. Zuerst folgt die Besichtigung, bei der Sie Bausubstand, Modernisierungsstand und offensichtliche Mängel einschätzen – bei Unsicherheit lohnt sich ein Bausachverständiger schon vor dem ersten Angebot.
Ist das Objekt interessant, folgt die Preisverhandlung. Ohne Makler als Vermittler verläuft diese direkter, aber auch emotionaler, da beide Seiten persönlich verhandeln. Parallel sollten Sie Ihre Finanzierung klären und sich eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank besorgen, bevor Sie ein verbindliches Angebot abgeben.
- Besichtigung und erste Einschätzung des Zustands
- Preisverhandlung mit dem Eigentümer
- Finanzierungszusage der Bank einholen
- Unterlagenprüfung und Grundbucheinsicht
- Entwurf des Kaufvertrags durch den Notar
- Notartermin, Beurkundung und Kaufpreiszahlung
Welche Unterlagen sollten Sie vom privaten Verkäufer verlangen?
Da kein Makler die Objektunterlagen vorab zusammenstellt, müssen Sie diese aktiv beim Verkäufer einfordern. Ohne vollständige Unterlagen lässt sich weder der Zustand noch der rechtliche Rahmen des Hauses seriös bewerten.
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als wenige Monate)
- Energieausweis, der bei privaten Verkäufen ebenso Pflicht ist wie bei Maklerverkäufen
- Baupläne, Baugenehmigung und gegebenenfalls Nachweise über Um- und Anbauten
- Nachweise zu Modernisierungen, etwa Heizung, Dach oder Leitungen
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Bauaufsicht
- Informationen zu laufenden Erschließungskosten oder Altlasten, falls bekannt
Fehlen Unterlagen oder wirken Angaben widersprüchlich, ist das ein klares Warnsignal. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, was der Verkäufer zusichert, denn mündliche Aussagen sind im Streitfall kaum belastbar.
Kosten beim Hauskauf von privat
Der größte finanzielle Unterschied zum Maklerkauf liegt in der wegfallenden Provision, die je nach Region und Vereinbarung mehrere Prozent des Kaufpreises ausmachen kann. Alle anderen Kaufnebenkosten bleiben jedoch identisch, unabhängig davon, ob Sie das Haus privat oder über einen Makler erwerben.
- Grunderwerbsteuer, deren Satz je nach Bundesland unterschiedlich ist
- Notar- und Grundbuchkosten für Beurkundung und Eintragung
- Gegebenenfalls Kosten für ein Gutachten oder eine Bausubstanzprüfung
- Kosten für Grundschuldbestellung, falls die Bank diese verlangt
Planen Sie die eingesparte Provision nicht vorschnell als zusätzlichen Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis ein – private Verkäufer kennen den Marktwert ihres Hauses oft ebenso gut und kalkulieren die Ersparnis bereits in ihren Preis ein.
Typische Fehler beim Privatkauf – und wie Sie sie vermeiden
Ohne Makler als neutrale Instanz zwischen Käufer und Verkäufer entstehen häufiger Missverständnisse und übersehene Risiken. Die folgenden Fehler tauchen besonders oft auf, wenn jemand ein Haus privat kaufen möchte.
- Unvollständige Prüfung des Grundbuchs: Belastungen wie Wegerechte, Nießbrauch oder alte Grundschulden werden übersehen, weil niemand systematisch danach fragt.
- Mündliche Zusagen statt schriftlicher Vereinbarungen: Zugesagte Reparaturen oder mitverkaufte Einbauten sollten immer in den Kaufvertrag aufgenommen werden.
- Fehlende Fachberatung: Wer sich den Notarvertrag erst am Beurkundungstermin ansieht, kann Klauseln kaum noch verhandeln – der Entwurf sollte deutlich vorher vorliegen.
- Emotionale Preisverhandlung: Persönliche Sympathie oder Zeitdruck des Verkäufers verleiten dazu, überhöhte Preise zu akzeptieren, ohne Vergleichswerte heranzuziehen.
- Kein unabhängiger Bausachverständiger: Gerade bei älteren Häusern lohnt sich eine fachliche Einschätzung vor der Zusage, um versteckte Mängel früh zu erkennen.
Fazit
Ein Haus von privat kaufen bedeutet weniger Vermittlungsaufwand, aber mehr Eigenverantwortung bei Recherche, Unterlagenprüfung und Vertragsgestaltung. Wer die Schritte von der Besichtigung über die Finanzierungszusage bis zum Notartermin sauber abarbeitet und sich bei Unsicherheiten fachlichen Rat holt, kann die eingesparte Provision tatsächlich in ein solides, gut verhandeltes Geschäft ummünzen.
