Wer in Frankfurt eine Wohnung kaufen will, kommt an einer soliden Finanzierung nicht vorbei – die Preise in der Bankenstadt liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt, und Banken prüfen entsprechend genau. Dieser Artikel geht ausschließlich auf die Finanzierungsseite ein: Eigenkapital, Nebenkosten, Kreditablauf und typische Stolperfallen. Wer erst noch grundsätzlich entscheidet, ob Kauf oder Miete der richtige Weg ist, findet die übergeordneten Zusammenhänge im Grundlagenartikel zu Immobilien in Frankfurt.
Eigenkapital: Wie viel Sie für eine Wohnung in Frankfurt wirklich brauchen
Als Faustregel gilt: Wer eine Wohnung kaufen will in Frankfurt, sollte mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können, besser zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Banken vergeben zwar auch Vollfinanzierungen, verlangen dafür aber meist bessere Bonität, höhere Zinsen und eine geringere Beleihung anderer Sicherheiten.
Bei einer Beispielwohnung für 450.000 Euro bedeutet das konkret:
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler): grob 10 bis 13 Prozent, also 45.000 bis 58.000 Euro
- Zusätzliches Eigenkapital für einen komfortablen Beleihungsauslauf: weitere 45.000 bis 90.000 Euro
- Realistischer Eigenkapitalbedarf insgesamt: oft zwischen 90.000 und 150.000 Euro
Wer weniger Eigenkapital mitbringt, zahlt in der Regel einen Zinsaufschlag, weil die Bank ein höheres Ausfallrisiko einpreist. Das ist besonders in Frankfurt relevant, weil viele Käufer schon knapp kalkulieren, um überhaupt in den Markt einzusteigen. Reserven für unvorhergesehene Kosten – etwa eine defekte Heizung kurz nach Einzug – sollten immer zusätzlich zum reinen Eigenkapital für die Finanzierung vorhanden sein.
Kaufnebenkosten in Frankfurt: Was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt
Die Nebenkosten entscheiden oft darüber, ob eine Finanzierung überhaupt tragfähig ist. Sie fallen unabhängig davon an, ob Sie eine Bestandswohnung oder einen Neubau kaufen, und lassen sich in der Regel nicht mitfinanzieren, ohne den Zinssatz zu verschlechtern.
| Kostenpunkt | Größenordnung |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | je nach Bundesland, in Hessen aktuell mehrere Prozent des Kaufpreises |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 bis 2 Prozent |
| Maklerprovision | meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, insgesamt oft rund 3 bis 7 Prozent |
In Summe kommen so schnell 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises zusammen – bei einer Wohnung für 400.000 Euro sind das 40.000 bis über 50.000 Euro, die zusätzlich zum Kaufpreis bereitstehen müssen. Dieser Betrag muss vor der Kreditzusage nachweisbar auf dem Konto liegen, sonst lehnt die Bank die Finanzierung ab oder verlangt eine höhere Kreditsumme mit entsprechend schlechteren Konditionen.
Ein häufiger Fehler: Käufer kalkulieren nur den Kaufpreis und übersehen, dass die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist und sich ändern kann. Prüfen Sie den aktuellen Satz für Hessen direkt vor der Finanzierungsanfrage, da sich Steuersätze über die Jahre verschieben können.
Baufinanzierung Schritt für Schritt: Vom Kreditrahmen zur Zusage
Bevor Sie in Frankfurt konkret eine Wohnung besichtigen, lohnt sich eine strukturierte Vorgehensweise bei der Finanzierung. Wer diese Reihenfolge einhält, vermeidet, sich in ein Objekt zu verlieben, das am Ende nicht finanzierbar ist.
- Budgetrahmen ermitteln: Anhand von Nettoeinkommen, laufenden Verpflichtungen und vorhandenem Eigenkapital lässt sich grob berechnen, welche Kaufsumme realistisch ist. Viele Banken bieten dafür unverbindliche Online-Rechner an, ein persönliches Gespräch ersetzt das aber nicht.
- Finanzierungsbestätigung einholen: Eine schriftliche Vorab-Zusage oder Finanzierungsbestätigung der Bank stärkt die Position bei Besichtigungen und Verhandlungen erheblich – in einem nachfragestarken Markt wie Frankfurt oft ein entscheidender Vorteil gegenüber anderen Interessenten.
- Angebote vergleichen: Zinssatz, Zinsbindung, Tilgungshöhe und Sondertilgungsrechte unterscheiden sich zwischen Anbietern deutlich. Ein unabhängiger Vergleich über mehrere Banken oder einen Finanzierungsvermittler lohnt sich fast immer.
- Kaufvertrag mit Finanzierungsvorbehalt: Solange die endgültige Zusage nicht vorliegt, sollte der Kaufvertrag idealerweise noch nicht unterschrieben oder zumindest mit klaren Fristen versehen sein.
- Endgültige Kreditzusage und Auszahlung: Nach Objektprüfung durch die Bank (Wertermittlung, Grundbuchauszug) erfolgt die verbindliche Zusage, danach die Auszahlung über den Notar.
Bei der Zinsbindung empfiehlt sich in der aktuellen Marktlage meist eine längere Laufzeit von zehn Jahren oder mehr, um sich gegen Zinsschwankungen abzusichern – die konkrete Entscheidung hängt jedoch von der persönlichen Situation und der jeweiligen Zinslandschaft ab und sollte mit einem Finanzierungsberater abgestimmt werden. Auch die Tilgungsrate verdient Aufmerksamkeit: Wer nur 1 Prozent tilgt, zahlt bei den in Frankfurt üblichen Kaufsummen jahrzehntelang ab. Eine Anfangstilgung von 2 bis 3 Prozent verkürzt die Laufzeit erheblich und sollte, wenn das Budget es zulässt, angestrebt werden.
Kaufen oder mieten: Wann sich die Finanzierung einer Frankfurter Wohnung rechnet
Wer eine Wohnung in Frankfurt mieten könnte, aber über den Kauf nachdenkt, sollte die monatliche Kreditrate ehrlich mit der ortsüblichen Miete vergleichen. Das ist keine reine Bauchentscheidung, sondern eine Rechnung, die sich mit wenigen Zahlen grob abschätzen lässt.
- Monatliche Kreditrate (Zins plus Tilgung) für die geplante Kaufsumme berechnen
- Hausgeld beziehungsweise Nebenkosten der Eigentumswohnung addieren, da diese bei Miete teilweise durch die Kaltmiete abgedeckt sind, bei Eigentum aber zusätzlich anfallen
- Instandhaltungsrücklage einkalkulieren, die bei Mietwohnungen der Vermieter trägt
- Diese Gesamtbelastung mit der Warmmiete einer vergleichbaren Wohnung in derselben Lage gegenüberstellen
In vielen Frankfurter Lagen liegt die monatliche Belastung beim Kauf inzwischen über der Warmmiete vergleichbarer Wohnungen – der finanzielle Vorteil des Kaufs entsteht dann nicht kurzfristig über die Monatsrate, sondern langfristig über Vermögensaufbau und Tilgung. Wer die Wohnung nur für wenige Jahre nutzen will, etwa wegen eines befristeten Jobs, fährt wegen der hohen Kaufnebenkosten mit Mieten oft günstiger, da sich diese Kosten erst über mehrere Jahre amortisieren.
Wer hingegen langfristig in Frankfurt bleiben will und stabile Einnahmen hat, profitiert vom Kauf durch Unabhängigkeit von künftigen Mietsteigerungen und vom Vermögensaufbau durch Tilgung. Diese Abwägung sollte vor der Finanzierungszusage stehen, nicht danach – ein einmal unterschriebener Kreditvertrag lässt sich nur mit finanziellen Nachteilen wieder auflösen.
Typische Finanzierungsfehler beim Wohnungskauf in Frankfurt
Bestimmte Fehler wiederholen sich bei Käufern immer wieder – wer sie kennt, kann sie von Anfang an vermeiden.
- Nebenkosten unterschätzt: Wer nur den Kaufpreis finanziert plant und die Nebenkosten aus laufendem Einkommen bestreiten will, gerät oft in Liquiditätsengpässe kurz nach dem Notartermin.
- Hausgeld ignoriert: Bei Eigentumswohnungen wird das monatliche Hausgeld bei der Finanzierungsplanung häufig vergessen oder zu niedrig angesetzt. Es deckt Instandhaltung, Verwaltung und oft die Rücklage – bei älteren Gebäuden in Frankfurt kann es erheblich sein.
- Zu knappe Zinsbindung gewählt: Eine kurze Zinsbindung senkt zunächst die Rate, birgt aber das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung, wenn das Zinsniveau bei Ablauf höher liegt.
- Keine Reserve für Instandhaltung: Gerade bei Bestandswohnungen mit anstehender Sanierung (Fassade, Aufzug, Heizung) können Sonderumlagen kurzfristig hohe Summen verlangen, die viele Käufer nicht einplanen.
- Finanzierungszusage zu spät eingeholt: In einem Markt mit vielen Interessenten verliert man Objekte häufig, weil die Finanzierung erst nach der Besichtigung angestoßen wird, statt vorab geklärt zu sein.
Ein weiterer, oft übersehener Punkt ist die energetische Qualität der Wohnung. Banken und künftige Käufer bewerten den energetischen Zustand zunehmend stärker, weil er sich direkt auf Nebenkosten und mögliche Sanierungspflichten auswirkt. Wer eine Wohnung mit schlechter Energieeffizienzklasse finanziert, sollte die Kosten einer möglichen späteren Sanierung realistisch in die Gesamtrechnung einbeziehen und nicht allein auf den aktuellen Kaufpreis schauen.
Fazit
Eine solide Finanzierung für eine Wohnung in Frankfurt steht und fällt mit realistischer Eigenkapitalplanung, einer vollständigen Nebenkostenrechnung und einer frühzeitig eingeholten Finanzierungszusage. Wer diese drei Punkte klärt, bevor er ernsthaft nach Objekten sucht, verhandelt aus einer stärkeren Position und vermeidet die häufigsten finanziellen Fehlkalkulationen. Für die konkrete Zinsentscheidung, die Wahl der Tilgungsrate und die steuerlichen Details des Einzelfalls empfiehlt sich in jedem Fall eine individuelle Beratung durch eine unabhängige Finanzierungsberatung oder Bank vor Ort.
